年前交屋，您該注意什麼？
年尾的腳步又逐漸接近了，
為了配合購屋人希望趕在年底前換新居，
不少建案的完工時程，都訂在這段時間，讓購屋人可以趕在年底前入住。
不過，交屋可說是在整個繁複的購屋流程中，最重要的「臨門一腳」。
而消費者該注意哪些交屋重點，才能確保自身的權益呢？
俗話說：『有錢沒錢，娶個老婆好過年』；在房地產界，因為台灣人的傳統觀念使然，也有「入厝好過年」這樣的說法。年底前的這段時間，也往往因此成為購屋旺季。
住展雜誌調查，以目前市場上的住宅產品來看，空屋交屋還是佔大多數，雖有部份以含裝潢傢俱、甚至全套家電為訴求的建案，但此種訴求僅較常見於投資型產品，如：套房及平價住宅，而較高級的住宅則較少見。因此，如果您希望趕在農曆過年前遷入新居，將時間倒推回來計算的話，室內裝修、搬遷、整理……等這些頗耗費的時間，都不可忽略。
一般來說，室內設計師畫設計圖稿，大約需要一個星期左右的時間，而施工期長短，則須視建材取得容易度與現場施工情況而定，通常也要約一個月；加上累人的搬遷、整理工作，想從容不迫的在農曆年前，住進舒適的新家，恐怕最慢也得在十二月交屋，才有可能。
購屋最後階段
所謂的「交屋」二字，其所代表的意義，就是指房屋的產權，已經移轉登記在買方的名下。通常辦理產權移轉，只要親自或委由代書到地政單位，領取已經過戶完成的新權狀，就算完成過戶手續了。不過，買賣雙方還是必須約定好繳交尾款與點交房屋的時間。
而在這個時候，賣方通常必須交付房屋產權文件與房屋本身給買主；而買方通常也必須準備購屋尾款給賣方。在完成交屋程序後，買方就可以理所當然的成為房屋所有權人，進行裝修工程或搬遷進住。
從買賣雙方的交付行為不難看出，所謂的交屋，其實可以分為二大部份。對買方而言，指的就是產權文件以及房地實體的交付。而這兩件事，也就是在交屋階段，購屋人最需要注意的地方。
在辛苦繁瑣的購屋過程中，交屋應可算是開花結果的階段，也是最後的臨門一腳。煞費心思的購屋過程，可不能在交屋階段功虧一簣。到底在交屋時，購屋大眾應該注意什麼「眉角」呢？
文件資料交付
在交屋階段，賣方或建商必須提供買方有關房屋的相關文件資料。土地與房屋的權狀是最基本、也最重要的文件，一定要仔細看過確認無誤。此外，有信譽的建商或賣方，也會出示無輻射鋼筋、海砂屋等保證書。
如為購買預售屋或新成屋，除會附上使用執照的影本外，也有不少建商推出所謂的「房屋保固期」，會提供買方一份記載保固內容與期限的保固書，住戶應妥善保管，以備不時之需。另，屋內眾多的設備，也須檢附使用手冊。如果有大樓管理委員會，賣方也應附上大樓管理規範要點，以便買方了解社區管理模式。
如果您所購買的物件為中古屋，則必須與前任屋主確定管理費、水電費、瓦斯費、房屋稅、地價稅等相關帳單的繳費方式。特別是管理費、水電費與瓦斯費，一定要先清楚了解賣方是否有積欠未繳的情況。時有所聞購屋民眾簽約交屋，結果搬入的是斷水斷電的房屋；或是因前任屋主欠繳管理費，而與管委會產生摩擦等社會新聞，就是沒有掌握前任屋主的繳費情況所致。
透過房屋仲介業者購買的中古屋，基本上還會附上一份屋況保證書。主因為中古屋的屋況較易受買方質疑，而屋況保證書則可確保買主的權益，不致於買到漏水屋或有其他問題。
另，中古屋的產權結構，有時要較預售屋或新成屋來得複雜。為了確保權益，最好要求賣方提供原本購買此一房地的合約，以便了解是否有其他特殊的權利義務關係，並請賣方出示土地與建物的最新謄本，確認購買的房地沒有被賣方做為其他抵押或設定之用。
點交項目
點交重點
門禁卡
1.檢查卡片表面是否光滑平整無刮痕
2.刷卡功能是否正常無異
門
1.門扇門框完整無凹痕損壞
2.鑰匙可順利開鎖或上鎖
3.門扇與地面間距適當
4.開關時無雜音發出
5.玻璃部份光滑平整無刮痕
6.玄關門應設有貓眼，可看清門外景象
窗
1.玻璃部份光滑平整無刮痕
2.窗面與窗框密合度佳
3.窗鎖部份可順利上鎖
4.如有紗窗應檢查是否可拆卸、是否變形或有破洞
地板
1.檢查地坪材料是否符合建材表記載內容
2.地坪鋪貼是否齊整、無凹凸不平
3.確認地板施作方式應為實心或架空
4.磚縫間隔否大小一致
天花板
1.確認天花板粉刷顏色均勻
2.表面光滑無剝落或龜裂現象
牆面
1.確認為實心牆
2.確認牆面平整度
3.表面是否光滑無凸起
4.油漆粉刷色澤是否均勻
衛浴設備
馬桶
1.核對建材表列等級是否相同，表面有無刮痕
2.檢查水箱蓄水情況是否正常
3.水箱自動加水功能是正常
4.馬桶蓋密合度佳
洗臉檯
1.核對建材表所列等級是否相同，表面有無刮痕
2.確認水龍頭出水(冷、熱水)功能是否正常
3.確認洗臉檯排水、蓄水功能是否正常
浴缸
1.確認水龍頭出水(冷、熱水)功能是否正常
2.確認浴缸排水、蓄水功能是否正常
3.水龍頭切換至蓮蓬頭是否正常，蓮蓬頭管線是否會漏水
4.浴缸接縫處是否平整
淋浴間
1.確認蓮蓬頭出水(冷、熱水)功能是否正常
2.排水孔是否可排水、淋浴間內不積水
3.淋浴間拉門可否正常拉動
4.淋浴間拉門間隙是否密閉
廚房
瓦斯爐
1.品牌與等級是否等同建材表所列
2.開關功能正常，無雜音、異味
3.瓦斯管線接頭密閉
抽油煙機
1.品牌與等級是否等同建材表所列
2.開關功能正常，可吸除油煙
3.開機使用時，無雜音
流理台
洗滌槽
1.品牌與等級是否等同建材表所列
2.表面光滑平整無刮痕
3.確認水龍頭出水(冷、熱水)功能是否正常
4.確認洗滌槽排水、蓄水功能是否正常
櫥櫃
1.品牌與等級是否等同建材表所列
2.表面光滑無刮痕生鏽
3.櫥櫃門可正常開關，且無雜音
4.抽屜、拉籃可順利拉動無雜音
電源設備
1.燈具能否正常開關
2.開關面板無刮痕
3.確認總開關箱位置與功能標示
4.確認插座位置與是否接通電源
5.確認賣方有無提供使用說明書
傢俱
1.品牌與等級是否等同建材表所列
2.表面光滑平整無刮痕
3.衣櫥、櫥櫃門可打開且無雜音
4.抽屜可順利拉動無雜音
5.傢俱數量、種類是否正確
家電用品
1.品牌與等級是否等同建材表所列
2.各家電表面光滑平整無刮痕
3.實際操作確認各項家電功能正常
4.確認賣方有無提供使用說明書
5.家電數量與種類是否正確
詳細點交房屋
點交房屋最需要的，就是細心與耐心。如為購買中古屋，可依合約書規範事宜，檢查屋內狀況，與各種設備是否正常。如為新成屋或預售屋，在交屋時別忘了攜帶由建商提供，有清楚載明建材設備、品牌、規格的合約書，逐一仔細核對。
根據住展雜誌調查一般簽請除合約書外，許多建案在銷售期間，往往會印有銷售海報或建材表，依據「消費者保護法」第二十二條之規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容」。套用在房地產買賣，也就是說，建商提供的建材等級，不得低於廣告或提供給買方的建材表之等級。
至於實際交付房屋時，購屋大眾到底該注意哪些重點呢？其實只要把握一個原則：「點得越仔細越好」，這樣就準沒錯。且最好能實際操作看看屋內的設備，是否可以正常使用。如：門鎖是否可確實鎖上、水龍頭是否能正常出水、電燈是否能打開、插座是否可以正常使用︰︰等。
為了方便讀者，本文特將點交屋內設備所需注意事項整理成表（附於文後），可在您交屋時作為參考。
別忘公設點交
除了自家內的各項設備需要仔細點交外，在交屋時許多購屋民眾，往往忘了公共設施的存在。尤其現代的住宅，除了基本的走道、樓梯間、梯廳等公設外，多半還有其他如：中庭花園、娛樂休閒等設施。公設影響的層面自是不比個人住宅來得小，如果忽略公設的點交，交屋後才發現有瑕疵，那可就後悔也來不及了。
許多購屋人對於為公共設施該由誰來點交，大多不甚清楚，頂多想到的就是管理委員會。事實上，在法令條文中，對於應由誰來負責公設點交工作，並沒有明確的規範。
理論上，公設應該是由全體住戶共同點交，但實際上卻不太可能實行。這是因為住戶購買與遷入時間先後不同，很難大家一起點交公設。此時，管理委員會因為是由住戶組織而成，可代表住戶，因此有不少法院均承認管理委員會，可代替住戶點交公設。
另一方面，公共設施的點交時間，應該與「專有部份」同時完成。而「專有部份」指的就是指公寓大廈的一部份，具有使用上的獨立性，且為區分所有之標的者。簡單來說，就是指住戶購買的戶別室內空間。
通常點交「專有部份」比較單純，也較不會有爭議，但是公設因為牽涉的範圍、項目、時間與技術、權限都較廣泛，而顯得複雜許多。特別是現在有許多房屋，都是在公共設施尚未完全完工前，即先行交屋，在點交時間與點交權益上就會有所爭議。又如果買賣物件為中古屋的話，還常會遇到公設損毀、缺乏管理、甚至遭人佔用等問題。
因此，買賣契約上對於公共設施交付辦法的規範，就顯得格外重要了。此外，因為公共設施屬於社區內全體住戶所有，因此單一個別住戶的點交，不能代表社區全體住戶的點交，且個別點交的住戶，也不具有保管維護的責任。
那麼，公設在點交時，又該注意哪些面向的問題呢？住展雜誌提醒購屋者，首先，公設內容與項目是否與當初訂定的買賣契約或廣告內容相吻合？其次，公設能否正常運作也是重點。當然，如有經主管機關檢驗通過或發給使用執照的公設，也應請建商出示相關證明文件。並將點交情況清楚紀錄下來。如果在點交時有爭議，則應予以保留不點交，並以存證信函聲明向建商施壓。
不過，無論是由住戶或管理委員會出面，在點交公設時，往往會因為欠缺專業能力，而無法發現公設的瑕疵或問題所在，若能請專業的管理公司協助點交工作，對全體住戶的權益會較有保障。
■交屋時應再次確認物業管理的服務範圍。
社區管理工作
在交屋之際，除硬體的設備、建材要一一點交外，軟體的管理系統也別忽略了。畢竟，不動產的保值與否，與社區管理工作是否落實有極大關係。除了社區管理委員會外，時下有越來越多住宅標榜物業管理，特別是高級豪華住宅，更是少不了飯店級的物業管理。
目前台灣的物業管理服務範圍相當廣泛，且有越趨精緻化、飯店化之趨勢。但相對的，管理費通常也會因高級的物業管理服務，而增加不少。如果是五星飯店等級的物業管理，每月每坪管理費往往要一、二百元跑不掉；相對的，如為管委會自行管理，或外聘管理人員負責，則管理費自然較便宜。
如果您所購買的預售屋或新成屋，有聘請專業的物業管理業者進入服務，除在購屋前應確切了解服務項目與進駐時間外，在交屋時應該再確認一次。當然，如有其他特殊規範事項，也應在遷入前先行確認，既可避免日後發生糾紛，也可讓新住戶快速熟悉社區作業模式。
在了解以上各點交屋注意事項後，就該恭喜您遷入新居了。多一分細心與耐心，就能減少糾紛發生的機率。而交屋手續完成後，也要提醒您，要透過信譽有佳的搬家公司為您服務，才能在年底前的「入厝」計劃，劃下完美的句點。
（本文刊載於住展雜誌94年十二月號）
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