交通建設磁吸人潮商機
北台灣十大潛力『站』區
對各區房市發展來說，交通建設無庸置疑，當然是效應最佳、最具賣點的一級利多。尤其交通建設的停靠站，拉抬區域價值的效果，更是無遠弗屆。以下我們根據各項篩選機制，選出北台灣十大潛力交通站區……
如要比較各項房市利多，相信應該沒有人會反對，交通建設是當中最受到重視、效果也最顯著的一項，其效應，無人能出其右。
然詳細深入觀察，光有交通建設，恐怕還欠點『東風』。以高速公路或快速道路為例，如果您居住、開店或投資的地方，有車流量龐大的高架或平面道路經過，其實是無法聚集人氣的，甚至還會有噪音干擾！除非，附近有交流道出口的設置。同樣的道理，如果是捷運或鐵路，不管是地下或高架行駛，沒有停靠站在附近，同樣缺乏利多條件。
由此我們可以發現，各種陸路運輸中，停靠站的設置，確會讓原本發展就不錯的區塊如虎添翼，使原本的貧瘠之地，瞬息間翻身成為人人搶進的黃金地段。有鑑於此，我們特別從北台灣眾多交通設施的停靠站中，遴選出最具發展潛力的十大『站』區！
候選站區篩選標準
在選出十大潛力站區前，當然必須先有候選車站。而以北台灣來說，捷運、台鐵再加上高鐵，其實各類停靠站還真不少；因此我們先以以下的篩選準則，來決定入圍的候選諸站區。
高鐵：各方期盼重大開發利多，北部五站全部入圍
台鐵：大都會地區或有更新改建計劃的停靠站
捷運：未來將有兩條以上捷運路線交會，或位處具發展潛力區域之車站
根據以上準則，再考量站區週邊開發或地段價值，我們先列出入圍站區，再進行『SWOT』分析，選出北台灣十大潛力站區。
專有名詞小辭典SWOT
SWOT分析是企業管理理論中相當有名的策略性規劃，主要是針對企業內部優勢(S,Strength)與劣勢(W,Weakness)，及外部環境的機會(O,Opportunities)與威脅(T,Threat)來進行分析；除了可用於企業擬定策略的重要參考外，亦可作為分析個人競爭力與生涯規劃的基礎架構；其結構雖看似簡單，但卻可用來處理非常複雜的事務，因此可幫助決策者快速釐清狀況，進而決定最後的策略。
入圍站區SWOT分析（以下排列順序無關潛力多寡）
◎台北車站
如果單純從交通設施交會密集度來看，台北西區地標之一的台北車站，恐怕是無『站』能及；包括現在的台鐵，捷運板南、淡水、新店線，及興建中的機場捷運、高速鐵路等，如果再加上車站北側剛剛啟用的台汽總站，本車站幾乎是集陸上大眾運輸系統於一身的最重要樞紐。不過本區週邊，算是北市發展較早的區塊，雖市容近年來有所改善，但問題仍然存在。
S─高速鐵路，北市捷運淡水、新店及板南線，機場捷運及台鐵本身之四鐵共構車站，軌道運輸的絕對樞紐。全台路運交通中樞
W─目前北市兩大捷運線，加上台鐵路線交會，站內動線已相當複雜；未來高鐵營運後，各軌道間之人員引導複雜度需要克服。另目前台鐵車站商場經營不善，週邊地下街商場人氣聚集力不足
O─車站東北側交九開發案；機場捷運台北站預訂在原台北車站西側擴建，連同附近商圈，將成為北市重要商業區域
T─附近區域開發時間較早，除交九開發案外，缺乏其他開發利多。本區交通流量極大
◎高鐵青埔站
高鐵五大車站特定區中，位置最北的高鐵青埔站，雖然在土地及房市開發上，腳步不如竹北六家站來得迅速，但論議題熱度及開發目標，都使本區十分具有開發遠景。事實上，以商業展覽及觀光事業為開發重點的青埔站特定區，已經吸引包括英商、日商等外資的關注；其中，英商動作更為積極。
此外，『七合一』展覽中心BOT案的敲定，更為本區帶來最新利多。當然，本區週邊開發成熟度幾乎為零，是青埔站區未來發展時的主要障礙；高鐵延後通車，則可能影響利多發酵的力道與時間。
S─以商業觀光娛樂等功能為目標的站區開發；機場捷運與桃園捷運系統在此連通，及高鐵本身的運輸功能
W─高鐵營運風險；站區週邊過去政府造鎮計劃的不良紀錄
O─展覽館BOT案；桃園小巨蛋；外資對本站特定區開發的高度興趣及投資計劃；開發後潛在的商機和房市發展
T─高鐵延後通車可能產生的負面效應；週邊區域開發極不成熟
■北市信義計畫區外，僅有之地上權設定的交九用地BOT案，是台北車站榮膺十大潛力站區的關鍵原因。
◎高鐵六家站
在高鐵五大站區中，開發腳步最快、房市推案也最早出現的竹北六家特定區，發展腳步能夠領先其他特定區，關鍵其實在於所在的竹北市。由於該市的房市發展已相當蓬勃，其熱度自然而然地延燒到特定區內；加上新竹地區房市關鍵利多的新竹科學園區，高鐵六家特定區的開發目標相當明確。
而在進展較早之下，儘管未來還有發展空間和力道，但顯然先機已被更早進場的人搶佔；加上目前該區內房價水準，已經和鄰近的重劃區不相上下，套利空間其實已經有限。
S─與新竹科學園區結合，以生物及醫療科技為開發目標；高鐵運輸優勢
W─高鐵營運風險；過去政府造鎮計劃的不良紀錄；接駁交通需仰賴原有系統
O─區域房市推案已大量出現；所在地竹北本身條件佳，包括縣治一、二期重劃區、璞玉計劃、台大預定地、新竹縣立體育場，及因竹科園區而發展良好的區域房市
T─高鐵延後通車可能帶來的負面效應，璞玉計劃延宕多時
◎板橋車站
北市政經中樞，應該算是信義計畫區；然交通部分，顯然台北車站重要性仍高。而北縣部分，從目前的發展來看，顯然是以縣政府及板橋台鐵車站為中心的新站特區，榮膺政經交通中樞。正由於新站特區的特殊地位，加上板橋車站與高鐵及捷運共構，其重要性當然不言可喻。不過目前新站特區的房市發展中，高價產品持續量增，但卻缺乏區外頂級客源認同的現況，將是本區發展的最大隱憂。
S─新建板橋台鐵車站與高鐵及板橋捷運線之三鐵共構，未來捷運環狀線也將在此設站；車站位置屬北縣新都心計劃之新站特區
W─高鐵部分客運運輸功能有限（大台北地區主要客運停靠站應為台北站）；捷運環狀線本段將採高架行經；政府重劃區開發的不良紀錄
O─新站特區規劃完善，為全北縣最重要的發展及房市利多，目前已使板橋重登北縣房價行情最高地區，預料將成為北縣政經中樞與北縣『信義計畫區』
T─新站開發及三鐵共構利多。有被過度炒熱的嫌疑；高價產品量體擴大
◎南港車站
自高鐵宣佈興建以來，大台北一共有三處車站，開始大炒三鐵共構。上面提到的台北及板橋車站都是；至於第三個，就是南港車站。論發酵時間，則南港車站應該要算是最早的，因為板橋車站如無新站特區的助力，很難有現在的榮景；南港車站三鐵共構的效應，則在去年第一季就開始發酵。不過南港的三鐵共構，和板橋情況類似，高鐵的客運功能究竟有多少，實有商榷必要。另近期看來，南軟經貿園區似乎也不如預期。
S─台鐵、高鐵及捷運南港線三鐵共構車站
W─高鐵南港站客運功能有限（大台北地區主要客運停靠站應為台北站）
O─南港軟體園區及重陽重劃區相關開發利多；南港近期房市起飛
T─南港區地屬邊陲，開發腹地有限；南軟經貿園區發展不如預期
◎南港展覽館站
如果和三鐵共構相較，興建中南港延伸線與內湖線交會的南港展覽館站（前稱經貿南站），其實潛力也不容小覷。不過本段為高架行駛的內湖線，總是會稍微影響週邊環境；另外，目前規劃中的汐止線，預定也會從本站通往汐止。唯一的問題是，如果南港展覽館無法照進度完工啟用，區域發展潛力可能會因此打點折扣。
S─南港線及內湖線交會，未來還將有汐止捷運延伸線
W─內湖線為高架行駛；汐止線尚屬規劃階段，路線並未完全確定
O─南港展覽館及週邊開發利多
T─南港展覽館工程進度落後；南港軟體經貿園區開發不如預期
◎劍南路站
興建捷運線中，預計最快可以通車的內湖線，是從木柵線中山國中站開始向北行駛，以地下方式穿越松山機場後，切過大直重劃區，銜接內湖路，然後沿著內湖路、東湖通往南港東側。這些停靠站中，應該要算劍南路站週邊區域的開發潛力最為雄厚，因為劍南路站出站就是大直重劃區的商業娛樂專區，美麗華購物中心近在咫尺，附近房市發展也相當蓬勃，且還是北市重要的頂級住宅區之一。
除了區域本身條件優秀外，規劃中的環狀線及東側南北向線，都會經過本站；再加上區域交通路網本就四通八達，因此發展潛力絕不亞於信義計畫區。唯一需要注意的是，這個娛樂商業專區，主要是以興建觀光飯店、購物中心或商場為目的，投資門檻稍高。另外，本區交通流量頗大，未來區塊商業活動還有可能更加活絡，如何有效疏導人潮車潮，將是本區發展同時必須正視的問題。
S─內湖線、環狀線及東側南北向線三條捷運交會站
W─內湖線為高架行駛：環狀線及東側南北向線仍屬規劃階段
O─大直重劃區商機（娛樂專區，美麗華購物中心、觀光飯店等）；地段價值及房市發展；週邊交通路網完善
T─娛樂專區開發目的有限，產業別略顯複雜；未來大量人潮車潮之疏導
◎松江南京站
到目前為止，如果要從施工中捷運線當中，選出對週邊房市正面效應最大者，恐怕非新莊線莫屬。相對地，新莊線與松山線交會的松江南京站週邊，似乎房市還算平靜；因此換個角度來看。本區其實具有一定的增值潛力。
而且，南京東路松江路一帶，恰好又是北市知名且具傳統的辦公商圈之一，發展相當成熟。然龐大的交通流量，加上小區域可開發土地有限，限制了本區未來的發展。
S─未來松山線及新莊線交會站，且兩線均採地下行駛，對週邊環境影響小
W─目前兩條路線均施工中，尤其松山線工程進度為興建中路線最慢者
O─本站所屬地區為重要辦公商圈，開發成熟
T─小區域原本車流量即相當大，施工期間區域交通及商機黑暗期；區域發展較早，可開發區塊有限
◎古亭站
目前已是新店線及中和支線交會站的古亭站，其實週邊房市可說相當熱鬧；從小套房、捷運共構到換屋產品，應有盡有。現在興建中新莊線通車後，與中和支線連成一氣，使古亭站週邊更具增值潛力。然由於原本就是熱門房市區，區域發展不錯、機能不差，在近期房價已有追高狀況下，相對上揚空間可能有限；而羅斯福路西側區塊發展較早，巷弄略狹窄、市容有些凌亂，也是發展上的一項問題。
S─目前為中和支線及新店線交會站，未來還將有新莊線行經，三線均地下行駛，對區域生活品質影響小
W─除新莊線尚施工中外，無其他弱勢條件
O─區塊發展成熟、生活機能完善，且為北市主要房市推案區之一，行情不錯
T─部分區域開發較早，巷弄較狹窄；另羅斯福路車流較大，新莊線施工帶來交通黑暗期
■台鐵各主要車站，由於多位在繁華市區或開發成熟區域，因此絕對是聚集人潮商機無限的保證，但相對開發潛力也較小。
◎大安站
要挑選台北市精華地區中的最精華地，大安區算是相當夠資格的候選區域。不過相對於其他地區，大安區中最精華地帶的敦化南、復興南、仁愛、信義路一帶，居然僅有一條高架行駛的木柵線通過，說起來有些令人匪夷所思。不過，施工中的信義線一旦完工，大安區精華地段的路網交通將會更加完整，而這個交通路網的要塞之一，當然就是大安站。
開發成熟、機能完善，當然是本站週邊區域的最大優勢，不過除非透過都市更新，否則本區可供開發的完整土地可以說幾乎沒有。而原本就相當高檔的區域房價行情，當然是會隨信義線完工通車而進一步上升，但幅度有多少，才是本站區究竟有多少潛力的關鍵。
S─地下行駛信義線，接通北市兩大精華區大安及信義區
W─木柵線為高架行駛
O─北市最精華區域，發展成熟
T─區域開發密集，可供開發土地極為有限
◎西門站
我們知道，近期台北市發展迅速，隨著交通路網的擴充及重劃計劃的施行，北市發展重心漸漸由西向東遷移；相對地，早期商業氣息最濃，甚至在此形成青少年次文化的西門町一帶，就成為對照這段東移歷程的『沒落』代表。
不過近來，在中華路商場拆遷、路幅拓寬，及捷運板橋線西門站的設置後，西門町再現風華，重拾聚集人潮、錢潮的強大能力。而未來，松山線也將從北門站，由東西向轉南北向後，於本站匯聚，將使本區未來增值之想像空間更大。不過舊市區的發展窠臼，仍是本區發展必須面對的問題。
S─捷運松山線板橋線及小南門線交會處；重要交通轉運點
W─松山線工程進度稍慢，通車日期未定
O─區域商機成熟人潮聚集處
T─可開發土地極為有限；發展較早，街廓略顯狹窄、市容紊亂
◎東門站
以北市市中心的幾條興建中捷運路線來看，大概要屬連接中正、大安及信義區的信義線，及聯絡中正中山等區的新莊線最具重要性；而兩條路線的交會點─東門站，其重要性及發展潛力當然不言可喻。
站區投資小撇步
一般來說，無論是開發中或已完成的車站站區，都會吸引不少以投資為目的的消費者進場。有鑑於此，我們特別整理了幾個注意事項，提供有意投資站區標的的投資客參考。
首先，高鐵或台鐵由於運輸乘載量高，站區週邊本來就會吸引人潮聚集。以桃園青埔高鐵站來說，站前廣場週邊就規劃了大片商業地，就是想利用人潮製造商機。台鐵各重要車站週邊，熱鬧程度更是不需贅述。
由於高鐵還在興建中，因此目前還算逢低買進的時機；而且延後通車，反而讓投資者有更大的空間，只是套利時機較晚成熟罷了。至於台鐵，由於大車站多設在開發較為成熟的區塊，套利較單純、直接，但門檻自然稍高，標的也可能比較有限。
至於捷運站，可能就會有比較多的狀況。在木柵、板南等較早通車之路線興建時，週邊區域由於交通黑暗期，房價都有回貶。不過，捷運通車後造成的正面效益十分明顯，使這種短期下滑的狀況，發生機率愈來愈小。
另外，如果是地下行駛。那麼未來對小區域環境影響小，增值潛力會更好，高架興建者則相對稍差。不過無論是地下或高架行經，有一個原則絕對不變，那就是要接近捷運站出口；店面部分自是愈近愈好，如是住家，那最好是離出口二到五分鐘步程，因為根據研究，一般人能忍受的最大步程時間，約在五到七分鐘內。
最後，高架路線車站出口，通常會設在路的某一邊；而出口另一邊，通常人氣會稍差。以木柵線為例，在復興南路路段，車站都是設在某一側，通常另一側商機就會較差：同樣的狀況，應該會發生在其他高架興建的捷運路線上。至於地下車站，通常出口較多，因此比較沒有這類問題；然出口處如果較為偏僻，商機恐怕也會較弱。
此外，週邊發展相當成熟，距離各行政機關也不遠，故本站週邊無論是居住、經營店面或投資，都是相當優質的地段。唯一需要注意的，應該在於本區鄰近的東門市場附近，市容略顯凌亂，金山南路、信義路口車流量也不小。
S─施工中信義線及新莊線交會站，兩線均地下行駛
w─捷運本身無明顯問題
O─站區週邊區域發展成熟
T─東門市場附近市容略顯凌亂；信義、金山南路口交通流量大；附近可供開發土地有限
◎世貿中心站
大概全台北市各區塊，沒有一區像信義計畫區一般，道路規劃整齊。南北兩側還有捷運線經過，再加上南側的信義快速道路，從本區到大台北任何一個角落，都相當迅速。而鄰近本區的幾個捷運站中，除了目前的市政府站外，興建中信義線在世貿中心及台北一○一大樓附近設置的世貿中心站，重要性較市政府站毫不遜色。
原因無他，從本站通往上述兩大設施近在咫尺，通往市政府也大約僅需三分鐘步程，加上剛剛完工啟用的人行觀光空橋，本站等於掌握了計劃區內各項重要的動線。不過本區無論地價、房價，都已是全台灣最高，因此本站儘管重要性極強，但增值空間應當有限。
S─信義計畫區南北兩條捷運線（南港及信義線）中，距離各重要機構最近的捷運車站
O─鄰近一○一大樓、世貿中心、市政府等重要機構；信義計畫區地段價值，觀光人行空橋
T─區域地價房價均高，套利空間有限
高鐵各站區 發展潛力強
由以上各候選站的SWOT分析後，我們再參考各車站交通重要性、站區週邊開發程度、進駐門檻、風險度、未來性，當地地價、房價增值空間及潛力幾個面向，選出十大潛力站區（依興建順序排列）：
台北車站、捷運大安站、板橋車站、南港車站、高鐵竹北六家站、高鐵桃園青埔站、捷運劍南路站、捷運南港展覽館站、捷運東門站及捷運松江南京站
這十大潛力站區中，大安站、台北車站、板橋車站與南港車站，均為已完成車站；不過這些車站，都會因為興建中路線，而有或多或少的增建或修建。而與高鐵相關的北部五大車站也都全部入圍，證明高鐵確是目前最火熱的交通利多。
平心而論，不管是捷運、高鐵或台鐵車站，本來就具有聚集大批人潮的先天優勢；而如果週邊區域發展成熟，那麼無論是自住、店面經營或投資，都是自然現成的優良標的。不過相對來說，進駐門檻也會較高。
相對地，如果週邊區域尚屬開發中，或接近開發成熟，那麼相對地，進駐門檻就會稍低，算起來，是比較具有潛力的區塊。
對投資者來說，這類區塊套利空間更大、投報率相對增高，不過對自住或做店面經營的消費者來說，短或中期勢必有生活機能不佳，難以吸引人潮的問題或風險，進駐時當然得多加考慮；對投資者而言，要承擔的風險也相對較大。
（本文刊載於住展雜誌94年十月號）
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