席玲的腦殘遊記

交通建設磁吸人潮商機
北台灣十大潛力『站』區


對各區房市發展來說，交通建設無庸置疑，當然是效應最佳、最具賣點的一級利多。尤其交通建設的停靠站，拉抬區域價值的效果，更是無遠弗屆。以下我們根據各項篩選機制，選出北台灣十大潛力交通站區……

如要比較各項房市利多，相信應該沒有人會反對，交通建設是當中最受到重視、效果也最顯著的一項，其效應，無人能出其右。

然詳細深入觀察，光有交通建設，恐怕還欠點『東風』。以高速公路或快速道路為例，如果您居住、開店或投資的地方，有車流量龐大的高架或平面道路經過，其實是無法聚集人氣的，甚至還會有噪音干擾！除非，附近有交流道出口的設置。同樣的道理，如果是捷運或鐵路，不管是地下或高架行駛，沒有停靠站在附近，同樣缺乏利多條件。

由此我們可以發現，各種陸路運輸中，停靠站的設置，確會讓原本發展就不錯的區塊如虎添翼，使原本的貧瘠之地，瞬息間翻身成為人人搶進的黃金地段。有鑑於此，我們特別從北台灣眾多交通設施的停靠站中，遴選出最具發展潛力的十大『站』區！

候選站區篩選標準

在選出十大潛力站區前，當然必須先有候選車站。而以北台灣來說，捷運、台鐵再加上高鐵，其實各類停靠站還真不少；因此我們先以以下的篩選準則，來決定入圍的候選諸站區。

高鐵：各方期盼重大開發利多，北部五站全部入圍

台鐵：大都會地區或有更新改建計劃的停靠站

捷運：未來將有兩條以上捷運路線交會，或位處具發展潛力區域之車站

根據以上準則，再考量站區週邊開發或地段價值，我們先列出入圍站區，再進行『SWOT』分析，選出北台灣十大潛力站區。

專有名詞小辭典SWOT

SWOT分析是企業管理理論中相當有名的策略性規劃，主要是針對企業內部優勢(S,Strength)與劣勢(W,Weakness)，及外部環境的機會(O,Opportunities)與威脅(T,Threat)來進行分析；除了可用於企業擬定策略的重要參考外，亦可作為分析個人競爭力與生涯規劃的基礎架構；其結構雖看似簡單，但卻可用來處理非常複雜的事務，因此可幫助決策者快速釐清狀況，進而決定最後的策略。

入圍站區SWOT分析（以下排列順序無關潛力多寡）

◎台北車站

如果單純從交通設施交會密集度來看，台北西區地標之一的台北車站，恐怕是無『站』能及；包括現在的台鐵，捷運板南、淡水、新店線，及興建中的機場捷運、高速鐵路等，如果再加上車站北側剛剛啟用的台汽總站，本車站幾乎是集陸上大眾運輸系統於一身的最重要樞紐。不過本區週邊，算是北市發展較早的區塊，雖市容近年來有所改善，但問題仍然存在。

S─高速鐵路，北市捷運淡水、新店及板南線，機場捷運及台鐵本身之四鐵共構車站，軌道運輸的絕對樞紐。全台路運交通中樞

W─目前北市兩大捷運線，加上台鐵路線交會，站內動線已相當複雜；未來高鐵營運後，各軌道間之人員引導複雜度需要克服。另目前台鐵車站商場經營不善，週邊地下街商場人氣聚集力不足

O─車站東北側交九開發案；機場捷運台北站預訂在原台北車站西側擴建，連同附近商圈，將成為北市重要商業區域

T─附近區域開發時間較早，除交九開發案外，缺乏其他開發利多。本區交通流量極大

◎高鐵青埔站

高鐵五大車站特定區中，位置最北的高鐵青埔站，雖然在土地及房市開發上，腳步不如竹北六家站來得迅速，但論議題熱度及開發目標，都使本區十分具有開發遠景。事實上，以商業展覽及觀光事業為開發重點的青埔站特定區，已經吸引包括英商、日商等外資的關注；其中，英商動作更為積極。

此外，『七合一』展覽中心BOT案的敲定，更為本區帶來最新利多。當然，本區週邊開發成熟度幾乎為零，是青埔站區未來發展時的主要障礙；高鐵延後通車，則可能影響利多發酵的力道與時間。

S─以商業觀光娛樂等功能為目標的站區開發；機場捷運與桃園捷運系統在此連通，及高鐵本身的運輸功能

W─高鐵營運風險；站區週邊過去政府造鎮計劃的不良紀錄

O─展覽館BOT案；桃園小巨蛋；外資對本站特定區開發的高度興趣及投資計劃；開發後潛在的商機和房市發展

T─高鐵延後通車可能產生的負面效應；週邊區域開發極不成熟


■北市信義計畫區外，僅有之地上權設定的交九用地BOT案，是台北車站榮膺十大潛力站區的關鍵原因。
◎高鐵六家站

在高鐵五大站區中，開發腳步最快、房市推案也最早出現的竹北六家特定區，發展腳步能夠領先其他特定區，關鍵其實在於所在的竹北市。由於該市的房市發展已相當蓬勃，其熱度自然而然地延燒到特定區內；加上新竹地區房市關鍵利多的新竹科學園區，高鐵六家特定區的開發目標相當明確。

而在進展較早之下，儘管未來還有發展空間和力道，但顯然先機已被更早進場的人搶佔；加上目前該區內房價水準，已經和鄰近的重劃區不相上下，套利空間其實已經有限。

S─與新竹科學園區結合，以生物及醫療科技為開發目標；高鐵運輸優勢

W─高鐵營運風險；過去政府造鎮計劃的不良紀錄；接駁交通需仰賴原有系統

O─區域房市推案已大量出現；所在地竹北本身條件佳，包括縣治一、二期重劃區、璞玉計劃、台大預定地、新竹縣立體育場，及因竹科園區而發展良好的區域房市

T─高鐵延後通車可能帶來的負面效應，璞玉計劃延宕多時

◎板橋車站

北市政經中樞，應該算是信義計畫區；然交通部分，顯然台北車站重要性仍高。而北縣部分，從目前的發展來看，顯然是以縣政府及板橋台鐵車站為中心的新站特區，榮膺政經交通中樞。正由於新站特區的特殊地位，加上板橋車站與高鐵及捷運共構，其重要性當然不言可喻。不過目前新站特區的房市發展中，高價產品持續量增，但卻缺乏區外頂級客源認同的現況，將是本區發展的最大隱憂。

S─新建板橋台鐵車站與高鐵及板橋捷運線之三鐵共構，未來捷運環狀線也將在此設站；車站位置屬北縣新都心計劃之新站特區

W─高鐵部分客運運輸功能有限（大台北地區主要客運停靠站應為台北站）；捷運環狀線本段將採高架行經；政府重劃區開發的不良紀錄

O─新站特區規劃完善，為全北縣最重要的發展及房市利多，目前已使板橋重登北縣房價行情最高地區，預料將成為北縣政經中樞與北縣『信義計畫區』

T─新站開發及三鐵共構利多。有被過度炒熱的嫌疑；高價產品量體擴大

◎南港車站

自高鐵宣佈興建以來，大台北一共有三處車站，開始大炒三鐵共構。上面提到的台北及板橋車站都是；至於第三個，就是南港車站。論發酵時間，則南港車站應該要算是最早的，因為板橋車站如無新站特區的助力，很難有現在的榮景；南港車站三鐵共構的效應，則在去年第一季就開始發酵。不過南港的三鐵共構，和板橋情況類似，高鐵的客運功能究竟有多少，實有商榷必要。另近期看來，南軟經貿園區似乎也不如預期。

S─台鐵、高鐵及捷運南港線三鐵共構車站

W─高鐵南港站客運功能有限（大台北地區主要客運停靠站應為台北站）

O─南港軟體園區及重陽重劃區相關開發利多；南港近期房市起飛

T─南港區地屬邊陲，開發腹地有限；南軟經貿園區發展不如預期

◎南港展覽館站

如果和三鐵共構相較，興建中南港延伸線與內湖線交會的南港展覽館站（前稱經貿南站），其實潛力也不容小覷。不過本段為高架行駛的內湖線，總是會稍微影響週邊環境；另外，目前規劃中的汐止線，預定也會從本站通往汐止。唯一的問題是，如果南港展覽館無法照進度完工啟用，區域發展潛力可能會因此打點折扣。

S─南港線及內湖線交會，未來還將有汐止捷運延伸線

W─內湖線為高架行駛；汐止線尚屬規劃階段，路線並未完全確定

O─南港展覽館及週邊開發利多

T─南港展覽館工程進度落後；南港軟體經貿園區開發不如預期

◎劍南路站

興建捷運線中，預計最快可以通車的內湖線，是從木柵線中山國中站開始向北行駛，以地下方式穿越松山機場後，切過大直重劃區，銜接內湖路，然後沿著內湖路、東湖通往南港東側。這些停靠站中，應該要算劍南路站週邊區域的開發潛力最為雄厚，因為劍南路站出站就是大直重劃區的商業娛樂專區，美麗華購物中心近在咫尺，附近房市發展也相當蓬勃，且還是北市重要的頂級住宅區之一。

除了區域本身條件優秀外，規劃中的環狀線及東側南北向線，都會經過本站；再加上區域交通路網本就四通八達，因此發展潛力絕不亞於信義計畫區。唯一需要注意的是，這個娛樂商業專區，主要是以興建觀光飯店、購物中心或商場為目的，投資門檻稍高。另外，本區交通流量頗大，未來區塊商業活動還有可能更加活絡，如何有效疏導人潮車潮，將是本區發展同時必須正視的問題。

S─內湖線、環狀線及東側南北向線三條捷運交會站

W─內湖線為高架行駛：環狀線及東側南北向線仍屬規劃階段

O─大直重劃區商機（娛樂專區，美麗華購物中心、觀光飯店等）；地段價值及房市發展；週邊交通路網完善

T─娛樂專區開發目的有限，產業別略顯複雜；未來大量人潮車潮之疏導

◎松江南京站

到目前為止，如果要從施工中捷運線當中，選出對週邊房市正面效應最大者，恐怕非新莊線莫屬。相對地，新莊線與松山線交會的松江南京站週邊，似乎房市還算平靜；因此換個角度來看。本區其實具有一定的增值潛力。

而且，南京東路松江路一帶，恰好又是北市知名且具傳統的辦公商圈之一，發展相當成熟。然龐大的交通流量，加上小區域可開發土地有限，限制了本區未來的發展。

S─未來松山線及新莊線交會站，且兩線均採地下行駛，對週邊環境影響小

W─目前兩條路線均施工中，尤其松山線工程進度為興建中路線最慢者

O─本站所屬地區為重要辦公商圈，開發成熟

T─小區域原本車流量即相當大，施工期間區域交通及商機黑暗期；區域發展較早，可開發區塊有限

◎古亭站

目前已是新店線及中和支線交會站的古亭站，其實週邊房市可說相當熱鬧；從小套房、捷運共構到換屋產品，應有盡有。現在興建中新莊線通車後，與中和支線連成一氣，使古亭站週邊更具增值潛力。然由於原本就是熱門房市區，區域發展不錯、機能不差，在近期房價已有追高狀況下，相對上揚空間可能有限；而羅斯福路西側區塊發展較早，巷弄略狹窄、市容有些凌亂，也是發展上的一項問題。

S─目前為中和支線及新店線交會站，未來還將有新莊線行經，三線均地下行駛，對區域生活品質影響小

W─除新莊線尚施工中外，無其他弱勢條件

O─區塊發展成熟、生活機能完善，且為北市主要房市推案區之一，行情不錯

T─部分區域開發較早，巷弄較狹窄；另羅斯福路車流較大，新莊線施工帶來交通黑暗期


■台鐵各主要車站，由於多位在繁華市區或開發成熟區域，因此絕對是聚集人潮商機無限的保證，但相對開發潛力也較小。
◎大安站

要挑選台北市精華地區中的最精華地，大安區算是相當夠資格的候選區域。不過相對於其他地區，大安區中最精華地帶的敦化南、復興南、仁愛、信義路一帶，居然僅有一條高架行駛的木柵線通過，說起來有些令人匪夷所思。不過，施工中的信義線一旦完工，大安區精華地段的路網交通將會更加完整，而這個交通路網的要塞之一，當然就是大安站。

開發成熟、機能完善，當然是本站週邊區域的最大優勢，不過除非透過都市更新，否則本區可供開發的完整土地可以說幾乎沒有。而原本就相當高檔的區域房價行情，當然是會隨信義線完工通車而進一步上升，但幅度有多少，才是本站區究竟有多少潛力的關鍵。

S─地下行駛信義線，接通北市兩大精華區大安及信義區

W─木柵線為高架行駛

O─北市最精華區域，發展成熟

T─區域開發密集，可供開發土地極為有限

◎西門站

我們知道，近期台北市發展迅速，隨著交通路網的擴充及重劃計劃的施行，北市發展重心漸漸由西向東遷移；相對地，早期商業氣息最濃，甚至在此形成青少年次文化的西門町一帶，就成為對照這段東移歷程的『沒落』代表。

不過近來，在中華路商場拆遷、路幅拓寬，及捷運板橋線西門站的設置後，西門町再現風華，重拾聚集人潮、錢潮的強大能力。而未來，松山線也將從北門站，由東西向轉南北向後，於本站匯聚，將使本區未來增值之想像空間更大。不過舊市區的發展窠臼，仍是本區發展必須面對的問題。

S─捷運松山線板橋線及小南門線交會處；重要交通轉運點

W─松山線工程進度稍慢，通車日期未定

O─區域商機成熟人潮聚集處

T─可開發土地極為有限；發展較早，街廓略顯狹窄、市容紊亂

◎東門站

以北市市中心的幾條興建中捷運路線來看，大概要屬連接中正、大安及信義區的信義線，及聯絡中正中山等區的新莊線最具重要性；而兩條路線的交會點─東門站，其重要性及發展潛力當然不言可喻。

站區投資小撇步

一般來說，無論是開發中或已完成的車站站區，都會吸引不少以投資為目的的消費者進場。有鑑於此，我們特別整理了幾個注意事項，提供有意投資站區標的的投資客參考。

首先，高鐵或台鐵由於運輸乘載量高，站區週邊本來就會吸引人潮聚集。以桃園青埔高鐵站來說，站前廣場週邊就規劃了大片商業地，就是想利用人潮製造商機。台鐵各重要車站週邊，熱鬧程度更是不需贅述。

由於高鐵還在興建中，因此目前還算逢低買進的時機；而且延後通車，反而讓投資者有更大的空間，只是套利時機較晚成熟罷了。至於台鐵，由於大車站多設在開發較為成熟的區塊，套利較單純、直接，但門檻自然稍高，標的也可能比較有限。

至於捷運站，可能就會有比較多的狀況。在木柵、板南等較早通車之路線興建時，週邊區域由於交通黑暗期，房價都有回貶。不過，捷運通車後造成的正面效益十分明顯，使這種短期下滑的狀況，發生機率愈來愈小。

另外，如果是地下行駛。那麼未來對小區域環境影響小，增值潛力會更好，高架興建者則相對稍差。不過無論是地下或高架行經，有一個原則絕對不變，那就是要接近捷運站出口；店面部分自是愈近愈好，如是住家，那最好是離出口二到五分鐘步程，因為根據研究，一般人能忍受的最大步程時間，約在五到七分鐘內。

最後，高架路線車站出口，通常會設在路的某一邊；而出口另一邊，通常人氣會稍差。以木柵線為例，在復興南路路段，車站都是設在某一側，通常另一側商機就會較差：同樣的狀況，應該會發生在其他高架興建的捷運路線上。至於地下車站，通常出口較多，因此比較沒有這類問題；然出口處如果較為偏僻，商機恐怕也會較弱。

此外，週邊發展相當成熟，距離各行政機關也不遠，故本站週邊無論是居住、經營店面或投資，都是相當優質的地段。唯一需要注意的，應該在於本區鄰近的東門市場附近，市容略顯凌亂，金山南路、信義路口車流量也不小。

S─施工中信義線及新莊線交會站，兩線均地下行駛

w─捷運本身無明顯問題

O─站區週邊區域發展成熟

T─東門市場附近市容略顯凌亂；信義、金山南路口交通流量大；附近可供開發土地有限

◎世貿中心站

大概全台北市各區塊，沒有一區像信義計畫區一般，道路規劃整齊。南北兩側還有捷運線經過，再加上南側的信義快速道路，從本區到大台北任何一個角落，都相當迅速。而鄰近本區的幾個捷運站中，除了目前的市政府站外，興建中信義線在世貿中心及台北一○一大樓附近設置的世貿中心站，重要性較市政府站毫不遜色。

原因無他，從本站通往上述兩大設施近在咫尺，通往市政府也大約僅需三分鐘步程，加上剛剛完工啟用的人行觀光空橋，本站等於掌握了計劃區內各項重要的動線。不過本區無論地價、房價，都已是全台灣最高，因此本站儘管重要性極強，但增值空間應當有限。

S─信義計畫區南北兩條捷運線（南港及信義線）中，距離各重要機構最近的捷運車站

O─鄰近一○一大樓、世貿中心、市政府等重要機構；信義計畫區地段價值，觀光人行空橋

T─區域地價房價均高，套利空間有限

高鐵各站區 發展潛力強

由以上各候選站的SWOT分析後，我們再參考各車站交通重要性、站區週邊開發程度、進駐門檻、風險度、未來性，當地地價、房價增值空間及潛力幾個面向，選出十大潛力站區（依興建順序排列）：

台北車站、捷運大安站、板橋車站、南港車站、高鐵竹北六家站、高鐵桃園青埔站、捷運劍南路站、捷運南港展覽館站、捷運東門站及捷運松江南京站

這十大潛力站區中，大安站、台北車站、板橋車站與南港車站，均為已完成車站；不過這些車站，都會因為興建中路線，而有或多或少的增建或修建。而與高鐵相關的北部五大車站也都全部入圍，證明高鐵確是目前最火熱的交通利多。

平心而論，不管是捷運、高鐵或台鐵車站，本來就具有聚集大批人潮的先天優勢；而如果週邊區域發展成熟，那麼無論是自住、店面經營或投資，都是自然現成的優良標的。不過相對來說，進駐門檻也會較高。

相對地，如果週邊區域尚屬開發中，或接近開發成熟，那麼相對地，進駐門檻就會稍低，算起來，是比較具有潛力的區塊。

對投資者來說，這類區塊套利空間更大、投報率相對增高，不過對自住或做店面經營的消費者來說，短或中期勢必有生活機能不佳，難以吸引人潮的問題或風險，進駐時當然得多加考慮；對投資者而言，要承擔的風險也相對較大。

（本文刊載於住展雜誌94年十月號）

購買房地產必勝五原則


每個投資人都希望買到可以獲利的房地產，但是大多數的投資人都有被長期套牢的經驗，他們一定覺得奇怪，因為許多資訊都告訴他們購買店面、小套房、豪宅，或是捷運站邊的房屋可以獲利，但為什麼買了之後，大多遭到套牢？

購買不動產會慘遭套牢？原因其實很簡單，因為對房地產而言，「自用」和「投資」是兩種截然不同的選擇方法，許多不專業的人，根本無法分辨，自然容易聽從許多似是而非的建議（最典型的例子是建議購買投資自用兩相宜的產品），導致大多數的投資人慘遭套牢。

對於「投資」房地產而言，最主要的選擇指標是產品和區位（地段、location）的配合度，如果選擇錯了，自然不易獲利。

就區位而言，如果粗分為三類：Ａ級，最好的地區（例如信義計畫區、仁愛路名人巷）；Ｂ級：次好的地區；Ｃ級：郊區。

就產品而言，如果也分為三類：Ａ級，最好的產品（通常可以造價分級）；Ｂ級：次好的產品；Ｃ級：較差的產品。

產品與區位互搭配

要如何判斷「產品」與「區位」的配合度，才能立於不敗之地呢？以下五個原則，就是所有投資人必須加以掌握的：


■仁愛路上的「帝寶」屬於A級地段A級產品，但投報率不易高。除自住外不適宜拿來投資用。
第一，Ａ級地區，Ａ級產品，是風險最小的投資。

將最好的產品，蓋在最好的地區，不一定可以獲得最好的投資報酬，但其投資風險卻是最小的，甚至可以大膽地說，沒有風險。

為什麼呢？因為對於最好產品的需要，永遠存在！而這些人對地點的要求標準也最高，因此，不論轉售也好，買下後出租收取租金也好，都不必擔心風險。

最好的例子，就是最近在仁愛路的豪宅「帝寶」完工，目前銷售率雖還不太理想，但就我的判斷，它一定會全部賣完，至於時間的長短就必須依據業主對價格的堅持程度。故就「自住」而言，如果可以殺到一個合理價位，購買該一個案，風險甚小，但風險小，並不代表獲利高，故就「投資」而言，報酬率不易高。

第二，Ａ級地區，Ｃ級產品，投資報酬率必然最高。

如果能在Ａ級地區買到Ｃ級的產品，因其價位必定甚低，同時，因為處於Ａ級地區，需求必然強烈，因此，接手力量自然不必擔心，所以，風險自然也小，因此，可以說是又安全，獲利又高的投資。因其與該地區其他產品相比，增值空間必然最大。

最好的例子是最近在信義計畫區附近有國宅抽籤，其轟動的程度，十分驚人，（中籤率只有Ｏ．一％），原因無他，就是因為其獲利潛力甚為驚人。

同樣地，在信義計畫區內，有許多國宅，其行情價格一坪約在三十~四十萬之間．而附近房價多在六十萬元以上，因此每有房屋出售，成交速度極快，也是很好的例子。

因此，有許多仲介公司，都將業務範圍，界定在某些Ａ級地區，例如：大師房屋只租或銷售信義計畫區的房地產，信義房屋當初也是只銷售大安區的房地產，都是掌握這種特性的具體例子。


■位基隆八料子的造鎮個案「山海觀」近十年幾經改名，現名為「水美」，至今仍有不少餘屋。該案當年即屬於高風險的C級地區A級產品。
第三，Ｃ級地區，Ａ級產品，風險最大。

有些極具理想性的建設公司老闆在Ｃ級地區，蓋最好的房屋，認為可以實現個人理想與造福地方，或是認為只要房子好，不怕賣不出，其動機與理念都令人欽佩，也可提供當地許多高水準人士的「自住」需要。

但就投資的角度而言，卻是最糟的投資，因為就價格而言，已達極限，再漲有限，同時，因處Ｃ級地區，接手力道往往不足，因此投資者被套牢的機會極大。

最好的例子，就是有些建設公司在南崁、桃園、林口等地區，推出號稱超越頂級豪宅「信義之星」的產品，雖然產品蓋的不錯，銷售卻十分吃力，更重要的是，若以「投資」角度購買的人，多遭套牢。同樣地，在北海岸沿線，許多當初包裝成「造鎮」或是「第二住宅」的豪華產品，現在價格幾乎腰斬，投資人的套牢情況嚴重，都是缺乏這種認識的具體例子。

第四，Ｃ級地區，Ｃ級產品，無投資價值。

Ｃ級產品，通常是提供給最沒有購買能力的人購買或租用，而Ｃ級地點，由於交通必然不便，因此，會使得那些較無購屋能力的人想搬去住卻又無法長期接受（除非退休人士），因此，空屋比例必然甚高。

就投資角度而言，如果接手力道不強，則必然脫手不易，風險自高。

就歷史經驗而言，安坑、八里、三芝等地區，曾推出許多築夢的平價住宅，雖然當時曾吸引了許多年輕人與自由業者的青睞，但就投資人角度而言，大多慘遭套牢，不但如此，房價還大幅跌落，造成甚大損失，因此，對於Ｃ級地區的Ｃ級產品，還是以不碰為妙。

第五，Ｂ級地區，Ｃ級產品有利，Ａ級產品不利。

對Ｂ級地區而言，多為已開發地區（老舊地區），房屋新舊雜陳情況嚴重，對於這些地區的Ａ級住宅，不易彰顯其產品優勢，因此，多為當地的原有居民購買自住，故增值不易（因有比價心理）。相對地，就該區Ｃ級產品而言，一方面由於政府政策積極鼓勵更新，因此，具有投資價值，同時，因為在Ｂ級地區，購買與租用需求皆甚強烈，再加上Ｃ級產品的購買價格可以有較大的議價空間，因此，就投資角度而言，自然有利。

許多人購買舊市區的舊店面或住宅，一方面可與人談合建，賺取都市更新的容積獎勵，一方面可轉售獲利，其間還可出租收益，投資甚為成功，即為最好的例子。

戰略加戰術才必勝

上述的五種原則，可以說是必勝的「戰略」原則，有了這五種判斷原則，投資選擇產品自然容易，但不論選擇結果如何，購入的價格點也必然會影響日後獲利的具體數額。因此，積極的議價行為仍是不可不加以重視的「戰術」原則。

本文係將投資必勝的「戰略」原則說明清楚，但投資人在實際行動時，對議價的「戰術」方法也要加以注意，方可順利達成獲利目標。（本文作者為：股票上市公司基泰建設總經理馮先勉）

（本文刊載於住展雜誌94年十月號）

年前交屋，您該注意什麼？


年尾的腳步又逐漸接近了，
為了配合購屋人希望趕在年底前換新居，
不少建案的完工時程，都訂在這段時間，讓購屋人可以趕在年底前入住。
不過，交屋可說是在整個繁複的購屋流程中，最重要的「臨門一腳」。
而消費者該注意哪些交屋重點，才能確保自身的權益呢？

俗話說：『有錢沒錢，娶個老婆好過年』；在房地產界，因為台灣人的傳統觀念使然，也有「入厝好過年」這樣的說法。年底前的這段時間，也往往因此成為購屋旺季。

住展雜誌調查，以目前市場上的住宅產品來看，空屋交屋還是佔大多數，雖有部份以含裝潢傢俱、甚至全套家電為訴求的建案，但此種訴求僅較常見於投資型產品，如：套房及平價住宅，而較高級的住宅則較少見。因此，如果您希望趕在農曆過年前遷入新居，將時間倒推回來計算的話，室內裝修、搬遷、整理……等這些頗耗費的時間，都不可忽略。

一般來說，室內設計師畫設計圖稿，大約需要一個星期左右的時間，而施工期長短，則須視建材取得容易度與現場施工情況而定，通常也要約一個月；加上累人的搬遷、整理工作，想從容不迫的在農曆年前，住進舒適的新家，恐怕最慢也得在十二月交屋，才有可能。

購屋最後階段

所謂的「交屋」二字，其所代表的意義，就是指房屋的產權，已經移轉登記在買方的名下。通常辦理產權移轉，只要親自或委由代書到地政單位，領取已經過戶完成的新權狀，就算完成過戶手續了。不過，買賣雙方還是必須約定好繳交尾款與點交房屋的時間。

而在這個時候，賣方通常必須交付房屋產權文件與房屋本身給買主；而買方通常也必須準備購屋尾款給賣方。在完成交屋程序後，買方就可以理所當然的成為房屋所有權人，進行裝修工程或搬遷進住。

從買賣雙方的交付行為不難看出，所謂的交屋，其實可以分為二大部份。對買方而言，指的就是產權文件以及房地實體的交付。而這兩件事，也就是在交屋階段，購屋人最需要注意的地方。

在辛苦繁瑣的購屋過程中，交屋應可算是開花結果的階段，也是最後的臨門一腳。煞費心思的購屋過程，可不能在交屋階段功虧一簣。到底在交屋時，購屋大眾應該注意什麼「眉角」呢？

文件資料交付

在交屋階段，賣方或建商必須提供買方有關房屋的相關文件資料。土地與房屋的權狀是最基本、也最重要的文件，一定要仔細看過確認無誤。此外，有信譽的建商或賣方，也會出示無輻射鋼筋、海砂屋等保證書。

如為購買預售屋或新成屋，除會附上使用執照的影本外，也有不少建商推出所謂的「房屋保固期」，會提供買方一份記載保固內容與期限的保固書，住戶應妥善保管，以備不時之需。另，屋內眾多的設備，也須檢附使用手冊。如果有大樓管理委員會，賣方也應附上大樓管理規範要點，以便買方了解社區管理模式。

如果您所購買的物件為中古屋，則必須與前任屋主確定管理費、水電費、瓦斯費、房屋稅、地價稅等相關帳單的繳費方式。特別是管理費、水電費與瓦斯費，一定要先清楚了解賣方是否有積欠未繳的情況。時有所聞購屋民眾簽約交屋，結果搬入的是斷水斷電的房屋；或是因前任屋主欠繳管理費，而與管委會產生摩擦等社會新聞，就是沒有掌握前任屋主的繳費情況所致。

透過房屋仲介業者購買的中古屋，基本上還會附上一份屋況保證書。主因為中古屋的屋況較易受買方質疑，而屋況保證書則可確保買主的權益，不致於買到漏水屋或有其他問題。

另，中古屋的產權結構，有時要較預售屋或新成屋來得複雜。為了確保權益，最好要求賣方提供原本購買此一房地的合約，以便了解是否有其他特殊的權利義務關係，並請賣方出示土地與建物的最新謄本，確認購買的房地沒有被賣方做為其他抵押或設定之用。

點交項目
點交重點

門禁卡
1.檢查卡片表面是否光滑平整無刮痕
2.刷卡功能是否正常無異

門
1.門扇門框完整無凹痕損壞
2.鑰匙可順利開鎖或上鎖
3.門扇與地面間距適當
4.開關時無雜音發出
5.玻璃部份光滑平整無刮痕
6.玄關門應設有貓眼，可看清門外景象



窗
1.玻璃部份光滑平整無刮痕
2.窗面與窗框密合度佳
3.窗鎖部份可順利上鎖
4.如有紗窗應檢查是否可拆卸、是否變形或有破洞

地板
1.檢查地坪材料是否符合建材表記載內容
2.地坪鋪貼是否齊整、無凹凸不平
3.確認地板施作方式應為實心或架空
4.磚縫間隔否大小一致

天花板
1.確認天花板粉刷顏色均勻
2.表面光滑無剝落或龜裂現象

牆面
1.確認為實心牆
2.確認牆面平整度
3.表面是否光滑無凸起
4.油漆粉刷色澤是否均勻

衛浴設備
馬桶
1.核對建材表列等級是否相同，表面有無刮痕
2.檢查水箱蓄水情況是否正常
3.水箱自動加水功能是正常
4.馬桶蓋密合度佳

洗臉檯
1.核對建材表所列等級是否相同，表面有無刮痕
2.確認水龍頭出水(冷、熱水)功能是否正常
3.確認洗臉檯排水、蓄水功能是否正常



浴缸
1.確認水龍頭出水(冷、熱水)功能是否正常
2.確認浴缸排水、蓄水功能是否正常
3.水龍頭切換至蓮蓬頭是否正常，蓮蓬頭管線是否會漏水
4.浴缸接縫處是否平整


淋浴間
1.確認蓮蓬頭出水(冷、熱水)功能是否正常
2.排水孔是否可排水、淋浴間內不積水
3.淋浴間拉門可否正常拉動
4.淋浴間拉門間隙是否密閉

廚房
瓦斯爐
1.品牌與等級是否等同建材表所列
2.開關功能正常，無雜音、異味
3.瓦斯管線接頭密閉

抽油煙機
1.品牌與等級是否等同建材表所列
2.開關功能正常，可吸除油煙
3.開機使用時，無雜音

流理台
洗滌槽
1.品牌與等級是否等同建材表所列
2.表面光滑平整無刮痕
3.確認水龍頭出水(冷、熱水)功能是否正常
4.確認洗滌槽排水、蓄水功能是否正常

櫥櫃
1.品牌與等級是否等同建材表所列
2.表面光滑無刮痕生鏽
3.櫥櫃門可正常開關，且無雜音
4.抽屜、拉籃可順利拉動無雜音

電源設備
1.燈具能否正常開關
2.開關面板無刮痕
3.確認總開關箱位置與功能標示
4.確認插座位置與是否接通電源
5.確認賣方有無提供使用說明書

傢俱
1.品牌與等級是否等同建材表所列
2.表面光滑平整無刮痕
3.衣櫥、櫥櫃門可打開且無雜音
4.抽屜可順利拉動無雜音
5.傢俱數量、種類是否正確

家電用品
1.品牌與等級是否等同建材表所列
2.各家電表面光滑平整無刮痕
3.實際操作確認各項家電功能正常
4.確認賣方有無提供使用說明書
5.家電數量與種類是否正確

詳細點交房屋

點交房屋最需要的，就是細心與耐心。如為購買中古屋，可依合約書規範事宜，檢查屋內狀況，與各種設備是否正常。如為新成屋或預售屋，在交屋時別忘了攜帶由建商提供，有清楚載明建材設備、品牌、規格的合約書，逐一仔細核對。

根據住展雜誌調查一般簽請除合約書外，許多建案在銷售期間，往往會印有銷售海報或建材表，依據「消費者保護法」第二十二條之規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容」。套用在房地產買賣，也就是說，建商提供的建材等級，不得低於廣告或提供給買方的建材表之等級。

至於實際交付房屋時，購屋大眾到底該注意哪些重點呢？其實只要把握一個原則：「點得越仔細越好」，這樣就準沒錯。且最好能實際操作看看屋內的設備，是否可以正常使用。如：門鎖是否可確實鎖上、水龍頭是否能正常出水、電燈是否能打開、插座是否可以正常使用︰︰等。

為了方便讀者，本文特將點交屋內設備所需注意事項整理成表（附於文後），可在您交屋時作為參考。

別忘公設點交

除了自家內的各項設備需要仔細點交外，在交屋時許多購屋民眾，往往忘了公共設施的存在。尤其現代的住宅，除了基本的走道、樓梯間、梯廳等公設外，多半還有其他如：中庭花園、娛樂休閒等設施。公設影響的層面自是不比個人住宅來得小，如果忽略公設的點交，交屋後才發現有瑕疵，那可就後悔也來不及了。

許多購屋人對於為公共設施該由誰來點交，大多不甚清楚，頂多想到的就是管理委員會。事實上，在法令條文中，對於應由誰來負責公設點交工作，並沒有明確的規範。

理論上，公設應該是由全體住戶共同點交，但實際上卻不太可能實行。這是因為住戶購買與遷入時間先後不同，很難大家一起點交公設。此時，管理委員會因為是由住戶組織而成，可代表住戶，因此有不少法院均承認管理委員會，可代替住戶點交公設。

另一方面，公共設施的點交時間，應該與「專有部份」同時完成。而「專有部份」指的就是指公寓大廈的一部份，具有使用上的獨立性，且為區分所有之標的者。簡單來說，就是指住戶購買的戶別室內空間。

通常點交「專有部份」比較單純，也較不會有爭議，但是公設因為牽涉的範圍、項目、時間與技術、權限都較廣泛，而顯得複雜許多。特別是現在有許多房屋，都是在公共設施尚未完全完工前，即先行交屋，在點交時間與點交權益上就會有所爭議。又如果買賣物件為中古屋的話，還常會遇到公設損毀、缺乏管理、甚至遭人佔用等問題。

因此，買賣契約上對於公共設施交付辦法的規範，就顯得格外重要了。此外，因為公共設施屬於社區內全體住戶所有，因此單一個別住戶的點交，不能代表社區全體住戶的點交，且個別點交的住戶，也不具有保管維護的責任。

那麼，公設在點交時，又該注意哪些面向的問題呢？住展雜誌提醒購屋者，首先，公設內容與項目是否與當初訂定的買賣契約或廣告內容相吻合？其次，公設能否正常運作也是重點。當然，如有經主管機關檢驗通過或發給使用執照的公設，也應請建商出示相關證明文件。並將點交情況清楚紀錄下來。如果在點交時有爭議，則應予以保留不點交，並以存證信函聲明向建商施壓。

不過，無論是由住戶或管理委員會出面，在點交公設時，往往會因為欠缺專業能力，而無法發現公設的瑕疵或問題所在，若能請專業的管理公司協助點交工作，對全體住戶的權益會較有保障。


■交屋時應再次確認物業管理的服務範圍。
社區管理工作

在交屋之際，除硬體的設備、建材要一一點交外，軟體的管理系統也別忽略了。畢竟，不動產的保值與否，與社區管理工作是否落實有極大關係。除了社區管理委員會外，時下有越來越多住宅標榜物業管理，特別是高級豪華住宅，更是少不了飯店級的物業管理。

目前台灣的物業管理服務範圍相當廣泛，且有越趨精緻化、飯店化之趨勢。但相對的，管理費通常也會因高級的物業管理服務，而增加不少。如果是五星飯店等級的物業管理，每月每坪管理費往往要一、二百元跑不掉；相對的，如為管委會自行管理，或外聘管理人員負責，則管理費自然較便宜。

如果您所購買的預售屋或新成屋，有聘請專業的物業管理業者進入服務，除在購屋前應確切了解服務項目與進駐時間外，在交屋時應該再確認一次。當然，如有其他特殊規範事項，也應在遷入前先行確認，既可避免日後發生糾紛，也可讓新住戶快速熟悉社區作業模式。

在了解以上各點交屋注意事項後，就該恭喜您遷入新居了。多一分細心與耐心，就能減少糾紛發生的機率。而交屋手續完成後，也要提醒您，要透過信譽有佳的搬家公司為您服務，才能在年底前的「入厝」計劃，劃下完美的句點。

（本文刊載於住展雜誌94年十二月號）

三絕招判交通對房市的漲跌



■交通建設對房市發展有利也有弊。
交通建設可以帶動房市發展？
但投資前不先做通盤思考，
以為通車後交通可以創造一切，
其實是一種錯誤的觀念！

近年來，政府投入了大量的交通建設投資，例如各地區幾乎都有高速公路、高速鐵路、快速道路、都市捷運系統的建設，許多人都憧憬著交通建設的改善可以增加當地的繁榮，進而使得房地產的價值提昇，但就房地產投資的角度，真是如此嗎？以下三點，是住展雜誌提醒投資人，在下判斷前必須加以深入了解的。

一、兩地區間的交通改善，通常不但不能提昇落後地區的房價（發展），反而會加快其沒落速度。

一般人總認為，興建一條高速道路，就「應該」會使落後的地區繁榮，其實這是一種極為危險的判斷。

我們先看具體的例子，北迴鐵路通車快二十年了，並未使台東、花蓮繁榮的速度加快；第一高速公路通車也超過二十年，但並未有效減緩台灣各鄉鎮市與台北市間的城鄉差距；為什麼交通改善了，卻不能帶動落後地區的繁榮呢？它的原因很簡單，交通改善了，通常只能達到一個目的，就是拉近兩個地區的距離，但並不能改善兩個地區的強弱情況，因此，當距離拉近後，不但不能使弱者變強，反而會使強者愈強，弱者愈弱（就像吸星大法，被吸的更快），現在政府完全政策性的考慮，強力興建北宜高速道路，希望能藉以提昇宜蘭的開發速度，其結果自是不言而喻的。

同樣地，也有許多人希望兩岸三通後，會對台灣的房地產發展有幫助，依此理論推測，其結果亦是不言而喻的。

曾有人舉一個最簡單的例子說明：當沒有北迴鐵路的時候，花蓮有個年輕人想外出去台北發展，他的父母說，年事已高，若有意外，返家不易，該年輕人不得已只好打消念頭；但當北迴鐵路完成後，年輕人告訴父母說，往來只要三小時，如有任何事，當日即返，於是放心北上發展。

這個例子正說明了，當交通改善後，若弱者無自強的本錢，則不但無法轉弱為強，反而會造成弱者愈弱。

如果瞭解了這種情況，房地產投資者，對於兩地間交通改善的憧憬自然必須加以調整，過去許多投資者，往往因為不了解這個道理，所以被大量套牢於宜蘭、花蓮、台東地區，都是血淋淋的例子。

二、兩地區間的交通改善，對兩地區之間的房地產，破壞性更加嚴重。


■穿越型的交通建設，只會加速區域沒落。
兩地區之間的交通改善，對於兩地區之間的影響，大致可分為二種：一種是有交流道型（或是有設站型）；另一種是無交流道型（無設站型）。

我們先看無交流道型（或是無設站型），這種地區會急速沒落，古代中國，每次交通路線的改變，都會導致許多大型都市沒落，更何況小型鄉鎮，因此，當快速道路通車之日，就等於判定了其原有路線附近地區的「死亡通知書」，當地的房地產投資，必然會落得血本無歸。

這就是最近北宜高速公路快要全面通車前，其間鄉鎮盡一切可能加以阻止的原因；這也是高鐵的設站點不斷會被要求增加的原因；同時，這也是每一條高速公路被要求不斷增加交流道的原因。（一高的交流道已由當初的三十七處，增加至六十八處，密度之高，全球罕見）

但不論結果如何，所謂「一『路』功成萬人哭」，每一次的交通改善，其原有路線邊沒有交流道（或無設站）的地區，房地產的下跌是必然的結果，因此住展雜誌提醒投資人應慎重決策。

其次，是有交流道型（或是有設站型），一般人總以為設了交流道（或是設了站），就必然會吸引來許多觀光客或是商機。這也是一種不正確的判斷。

其實，中間交流道（或是中間站）和終點站並沒有很大的不同，交通愈方便，只是方便人被帶走，而非帶來，若沒有吸引力，自然也無法抗拒沒落的命運。

最好的例子是北海岸濱海公路，開得又寬又大，但周遭鄉鎮沒落的速度卻有增無減；相對地，烏來並沒有交通的改善，但近些年來，由於溫泉特色的塑造成功，仍然吸引來許多的人潮與消費，使得該地並未沒落。

如果瞭解了這種情況，任何一個房地產投資人，對於地區間交通的改善，不應該存有太多的憧憬與誤判。

三、對於都市捷運站附近房地產投資的判斷，則要看路線型態。


■交通站址對區域來說會帶來人潮，但也會帶走人口。
都市捷運的路線，基本上可分為兩類：一類是屬於聯絡舊市區內的路線（inter－city）；另一類是連接新市區的路線（intra－city），這二類情形的判斷方式不同。

首先，就舊市區內的站點而言，基本上，要先觀察該都市內的人口是否有增加，以台北市而言，如果人口已沒有增加，甚至有減緩的趨勢，則於舊市區內的站點附近，會成為新的機會點，它會將非站點的需求吸引過來，以日本東京的例子，人口已不再增加。因此，每更新一站點，只是將更弱地區，或更弱地點的人潮或活動吸引來。因此，會加快無站點地區的沒落（房價下跌），而會增加有站點地區的繁榮（房價上昇）。

其次，就連接新市區的站點而言，由於每站間一般距離較遠，因此，必須看母都市的更新速度與房價情形而改變。例如：淡水、八里、林口、大園、基隆，甚至桃園中正國際機場，如果也有了捷運與台北市相連，對當地的房地產增值性要如何判斷呢？

這就要看台北市內的更新速度與房價水準而定，如果台北市更新速度加快（供給增加），或是房價下跌，這些地區的房地產價格就會趨跌，反之就會漲。

日本有名的「多摩」新市鎮，在東京房價最高的時候開始開發，交通十分方便，居住品質也十分良好，人口最多時超過四十萬人，但隨著東京市的更新速度增加，以及房價下跌，雖然政府大力協助，將東京大學以及大型購物中心皆遷至該區，但人口仍快速減少，目前只剩下二十四萬人，房價自然下跌。

畢竟，每天要花交通時間通勤，對每一個人都會是障礙，大多數人是因為買不起房屋，而不得不遠離都市中心，但當市中心房價下跌時，人們一定還會搬回市區，這是人性，任何投資皆不可與人性對立。因此，不論日本政府在「多摩」市花下多大代價，也擋不住人口回流。

台北市亦是如此，人口已不增加，房屋又供過於求，接下來一定是部分地區的房價會下跌。此時，自然會吸引較遠地區的居民回流。對於那些迷信於捷運開到那裡，房地產就會漲到那裡的投資者，應該謹慎思考。

所有學過都市計畫的人都知道「都市可生，不可造！」世界上，新造都市的計畫極少有成功的；交通建設亦是如此，許多人迷信，交通建設可以創造一切，這也是一種錯誤的迷思，往往交通建設的不當投資，反而會拉大城鄉差距，弱化地區差異，干擾投資者的佈局，但若施政者不夠專業，房地產的投資者，就必須對交通建設的影響深入了解，方可避凶趨吉，快樂獲利。（本文由住展雜誌提供，作者為股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士）

（本文刊載於住展雜誌94年十二月號）