三絕招判交通對房市的漲跌
■交通建設對房市發展有利也有弊。
交通建設可以帶動房市發展？
但投資前不先做通盤思考，
以為通車後交通可以創造一切，
其實是一種錯誤的觀念！
近年來，政府投入了大量的交通建設投資，例如各地區幾乎都有高速公路、高速鐵路、快速道路、都市捷運系統的建設，許多人都憧憬著交通建設的改善可以增加當地的繁榮，進而使得房地產的價值提昇，但就房地產投資的角度，真是如此嗎？以下三點，是住展雜誌提醒投資人，在下判斷前必須加以深入了解的。
一、兩地區間的交通改善，通常不但不能提昇落後地區的房價（發展），反而會加快其沒落速度。
一般人總認為，興建一條高速道路，就「應該」會使落後的地區繁榮，其實這是一種極為危險的判斷。
我們先看具體的例子，北迴鐵路通車快二十年了，並未使台東、花蓮繁榮的速度加快；第一高速公路通車也超過二十年，但並未有效減緩台灣各鄉鎮市與台北市間的城鄉差距；為什麼交通改善了，卻不能帶動落後地區的繁榮呢？它的原因很簡單，交通改善了，通常只能達到一個目的，就是拉近兩個地區的距離，但並不能改善兩個地區的強弱情況，因此，當距離拉近後，不但不能使弱者變強，反而會使強者愈強，弱者愈弱（就像吸星大法，被吸的更快），現在政府完全政策性的考慮，強力興建北宜高速道路，希望能藉以提昇宜蘭的開發速度，其結果自是不言而喻的。
同樣地，也有許多人希望兩岸三通後，會對台灣的房地產發展有幫助，依此理論推測，其結果亦是不言而喻的。
曾有人舉一個最簡單的例子說明：當沒有北迴鐵路的時候，花蓮有個年輕人想外出去台北發展，他的父母說，年事已高，若有意外，返家不易，該年輕人不得已只好打消念頭；但當北迴鐵路完成後，年輕人告訴父母說，往來只要三小時，如有任何事，當日即返，於是放心北上發展。
這個例子正說明了，當交通改善後，若弱者無自強的本錢，則不但無法轉弱為強，反而會造成弱者愈弱。
如果瞭解了這種情況，房地產投資者，對於兩地間交通改善的憧憬自然必須加以調整，過去許多投資者，往往因為不了解這個道理，所以被大量套牢於宜蘭、花蓮、台東地區，都是血淋淋的例子。
二、兩地區間的交通改善，對兩地區之間的房地產，破壞性更加嚴重。
■穿越型的交通建設，只會加速區域沒落。
兩地區之間的交通改善，對於兩地區之間的影響，大致可分為二種：一種是有交流道型（或是有設站型）；另一種是無交流道型（無設站型）。
我們先看無交流道型（或是無設站型），這種地區會急速沒落，古代中國，每次交通路線的改變，都會導致許多大型都市沒落，更何況小型鄉鎮，因此，當快速道路通車之日，就等於判定了其原有路線附近地區的「死亡通知書」，當地的房地產投資，必然會落得血本無歸。
這就是最近北宜高速公路快要全面通車前，其間鄉鎮盡一切可能加以阻止的原因；這也是高鐵的設站點不斷會被要求增加的原因；同時，這也是每一條高速公路被要求不斷增加交流道的原因。（一高的交流道已由當初的三十七處，增加至六十八處，密度之高，全球罕見）
但不論結果如何，所謂「一『路』功成萬人哭」，每一次的交通改善，其原有路線邊沒有交流道（或無設站）的地區，房地產的下跌是必然的結果，因此住展雜誌提醒投資人應慎重決策。
其次，是有交流道型（或是有設站型），一般人總以為設了交流道（或是設了站），就必然會吸引來許多觀光客或是商機。這也是一種不正確的判斷。
其實，中間交流道（或是中間站）和終點站並沒有很大的不同，交通愈方便，只是方便人被帶走，而非帶來，若沒有吸引力，自然也無法抗拒沒落的命運。
最好的例子是北海岸濱海公路，開得又寬又大，但周遭鄉鎮沒落的速度卻有增無減；相對地，烏來並沒有交通的改善，但近些年來，由於溫泉特色的塑造成功，仍然吸引來許多的人潮與消費，使得該地並未沒落。
如果瞭解了這種情況，任何一個房地產投資人，對於地區間交通的改善，不應該存有太多的憧憬與誤判。
三、對於都市捷運站附近房地產投資的判斷，則要看路線型態。
■交通站址對區域來說會帶來人潮，但也會帶走人口。
都市捷運的路線，基本上可分為兩類：一類是屬於聯絡舊市區內的路線（inter－city）；另一類是連接新市區的路線（intra－city），這二類情形的判斷方式不同。
首先，就舊市區內的站點而言，基本上，要先觀察該都市內的人口是否有增加，以台北市而言，如果人口已沒有增加，甚至有減緩的趨勢，則於舊市區內的站點附近，會成為新的機會點，它會將非站點的需求吸引過來，以日本東京的例子，人口已不再增加。因此，每更新一站點，只是將更弱地區，或更弱地點的人潮或活動吸引來。因此，會加快無站點地區的沒落（房價下跌），而會增加有站點地區的繁榮（房價上昇）。
其次，就連接新市區的站點而言，由於每站間一般距離較遠，因此，必須看母都市的更新速度與房價情形而改變。例如：淡水、八里、林口、大園、基隆，甚至桃園中正國際機場，如果也有了捷運與台北市相連，對當地的房地產增值性要如何判斷呢？
這就要看台北市內的更新速度與房價水準而定，如果台北市更新速度加快（供給增加），或是房價下跌，這些地區的房地產價格就會趨跌，反之就會漲。
日本有名的「多摩」新市鎮，在東京房價最高的時候開始開發，交通十分方便，居住品質也十分良好，人口最多時超過四十萬人，但隨著東京市的更新速度增加，以及房價下跌，雖然政府大力協助，將東京大學以及大型購物中心皆遷至該區，但人口仍快速減少，目前只剩下二十四萬人，房價自然下跌。
畢竟，每天要花交通時間通勤，對每一個人都會是障礙，大多數人是因為買不起房屋，而不得不遠離都市中心，但當市中心房價下跌時，人們一定還會搬回市區，這是人性，任何投資皆不可與人性對立。因此，不論日本政府在「多摩」市花下多大代價，也擋不住人口回流。
台北市亦是如此，人口已不增加，房屋又供過於求，接下來一定是部分地區的房價會下跌。此時，自然會吸引較遠地區的居民回流。對於那些迷信於捷運開到那裡，房地產就會漲到那裡的投資者，應該謹慎思考。
所有學過都市計畫的人都知道「都市可生，不可造！」世界上，新造都市的計畫極少有成功的；交通建設亦是如此，許多人迷信，交通建設可以創造一切，這也是一種錯誤的迷思，往往交通建設的不當投資，反而會拉大城鄉差距，弱化地區差異，干擾投資者的佈局，但若施政者不夠專業，房地產的投資者，就必須對交通建設的影響深入了解，方可避凶趨吉，快樂獲利。（本文由住展雜誌提供，作者為股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士）
（本文刊載於住展雜誌94年十二月號）
■交通建設對房市發展有利也有弊。
交通建設可以帶動房市發展？
但投資前不先做通盤思考，
以為通車後交通可以創造一切，
其實是一種錯誤的觀念！
近年來，政府投入了大量的交通建設投資，例如各地區幾乎都有高速公路、高速鐵路、快速道路、都市捷運系統的建設，許多人都憧憬著交通建設的改善可以增加當地的繁榮，進而使得房地產的價值提昇，但就房地產投資的角度，真是如此嗎？以下三點，是住展雜誌提醒投資人，在下判斷前必須加以深入了解的。
一、兩地區間的交通改善，通常不但不能提昇落後地區的房價（發展），反而會加快其沒落速度。
一般人總認為，興建一條高速道路，就「應該」會使落後的地區繁榮，其實這是一種極為危險的判斷。
我們先看具體的例子，北迴鐵路通車快二十年了，並未使台東、花蓮繁榮的速度加快；第一高速公路通車也超過二十年，但並未有效減緩台灣各鄉鎮市與台北市間的城鄉差距；為什麼交通改善了，卻不能帶動落後地區的繁榮呢？它的原因很簡單，交通改善了，通常只能達到一個目的，就是拉近兩個地區的距離，但並不能改善兩個地區的強弱情況，因此，當距離拉近後，不但不能使弱者變強，反而會使強者愈強，弱者愈弱（就像吸星大法，被吸的更快），現在政府完全政策性的考慮，強力興建北宜高速道路，希望能藉以提昇宜蘭的開發速度，其結果自是不言而喻的。
同樣地，也有許多人希望兩岸三通後，會對台灣的房地產發展有幫助，依此理論推測，其結果亦是不言而喻的。
曾有人舉一個最簡單的例子說明：當沒有北迴鐵路的時候，花蓮有個年輕人想外出去台北發展，他的父母說，年事已高，若有意外，返家不易，該年輕人不得已只好打消念頭；但當北迴鐵路完成後，年輕人告訴父母說，往來只要三小時，如有任何事，當日即返，於是放心北上發展。
這個例子正說明了，當交通改善後，若弱者無自強的本錢，則不但無法轉弱為強，反而會造成弱者愈弱。
如果瞭解了這種情況，房地產投資者，對於兩地間交通改善的憧憬自然必須加以調整，過去許多投資者，往往因為不了解這個道理，所以被大量套牢於宜蘭、花蓮、台東地區，都是血淋淋的例子。
二、兩地區間的交通改善，對兩地區之間的房地產，破壞性更加嚴重。
■穿越型的交通建設，只會加速區域沒落。
兩地區之間的交通改善，對於兩地區之間的影響，大致可分為二種：一種是有交流道型（或是有設站型）；另一種是無交流道型（無設站型）。
我們先看無交流道型（或是無設站型），這種地區會急速沒落，古代中國，每次交通路線的改變，都會導致許多大型都市沒落，更何況小型鄉鎮，因此，當快速道路通車之日，就等於判定了其原有路線附近地區的「死亡通知書」，當地的房地產投資，必然會落得血本無歸。
這就是最近北宜高速公路快要全面通車前，其間鄉鎮盡一切可能加以阻止的原因；這也是高鐵的設站點不斷會被要求增加的原因；同時，這也是每一條高速公路被要求不斷增加交流道的原因。（一高的交流道已由當初的三十七處，增加至六十八處，密度之高，全球罕見）
但不論結果如何，所謂「一『路』功成萬人哭」，每一次的交通改善，其原有路線邊沒有交流道（或無設站）的地區，房地產的下跌是必然的結果，因此住展雜誌提醒投資人應慎重決策。
其次，是有交流道型（或是有設站型），一般人總以為設了交流道（或是設了站），就必然會吸引來許多觀光客或是商機。這也是一種不正確的判斷。
其實，中間交流道（或是中間站）和終點站並沒有很大的不同，交通愈方便，只是方便人被帶走，而非帶來，若沒有吸引力，自然也無法抗拒沒落的命運。
最好的例子是北海岸濱海公路，開得又寬又大，但周遭鄉鎮沒落的速度卻有增無減；相對地，烏來並沒有交通的改善，但近些年來，由於溫泉特色的塑造成功，仍然吸引來許多的人潮與消費，使得該地並未沒落。
如果瞭解了這種情況，任何一個房地產投資人，對於地區間交通的改善，不應該存有太多的憧憬與誤判。
三、對於都市捷運站附近房地產投資的判斷，則要看路線型態。
■交通站址對區域來說會帶來人潮，但也會帶走人口。
都市捷運的路線，基本上可分為兩類：一類是屬於聯絡舊市區內的路線（inter－city）；另一類是連接新市區的路線（intra－city），這二類情形的判斷方式不同。
首先，就舊市區內的站點而言，基本上，要先觀察該都市內的人口是否有增加，以台北市而言，如果人口已沒有增加，甚至有減緩的趨勢，則於舊市區內的站點附近，會成為新的機會點，它會將非站點的需求吸引過來，以日本東京的例子，人口已不再增加。因此，每更新一站點，只是將更弱地區，或更弱地點的人潮或活動吸引來。因此，會加快無站點地區的沒落（房價下跌），而會增加有站點地區的繁榮（房價上昇）。
其次，就連接新市區的站點而言，由於每站間一般距離較遠，因此，必須看母都市的更新速度與房價情形而改變。例如：淡水、八里、林口、大園、基隆，甚至桃園中正國際機場，如果也有了捷運與台北市相連，對當地的房地產增值性要如何判斷呢？
這就要看台北市內的更新速度與房價水準而定，如果台北市更新速度加快（供給增加），或是房價下跌，這些地區的房地產價格就會趨跌，反之就會漲。
日本有名的「多摩」新市鎮，在東京房價最高的時候開始開發，交通十分方便，居住品質也十分良好，人口最多時超過四十萬人，但隨著東京市的更新速度增加，以及房價下跌，雖然政府大力協助，將東京大學以及大型購物中心皆遷至該區，但人口仍快速減少，目前只剩下二十四萬人，房價自然下跌。
畢竟，每天要花交通時間通勤，對每一個人都會是障礙，大多數人是因為買不起房屋，而不得不遠離都市中心，但當市中心房價下跌時，人們一定還會搬回市區，這是人性，任何投資皆不可與人性對立。因此，不論日本政府在「多摩」市花下多大代價，也擋不住人口回流。
台北市亦是如此，人口已不增加，房屋又供過於求，接下來一定是部分地區的房價會下跌。此時，自然會吸引較遠地區的居民回流。對於那些迷信於捷運開到那裡，房地產就會漲到那裡的投資者，應該謹慎思考。
所有學過都市計畫的人都知道「都市可生，不可造！」世界上，新造都市的計畫極少有成功的；交通建設亦是如此，許多人迷信，交通建設可以創造一切，這也是一種錯誤的迷思，往往交通建設的不當投資，反而會拉大城鄉差距，弱化地區差異，干擾投資者的佈局，但若施政者不夠專業，房地產的投資者，就必須對交通建設的影響深入了解，方可避凶趨吉，快樂獲利。（本文由住展雜誌提供，作者為股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士）
（本文刊載於住展雜誌94年十二月號）
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